Novità sentenze

Corte di Appello di Genova, sent. 20 maggio 2004, n. 578 sez. III
Il progettista ha l’obbligo di accertare le caratteristiche idrogeologiche del terreno.
L’art. 1669 c.c. si applica anche al progettista e configura responsabilità extracontrattuale.

Appalto – Progettista/direttore lavori – responsabilità del progettista nel caso di realizzazione geologica negligente – Responsabilità del progettista nel caso di relazione geologica negligente.

La massima
Il comportamento del progettista/direttore dei lavori deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto; il professionista deve accertare sia la conformità dell’opera al progetto sia la corrispondenza delle modalità di esecuzione al capitolato e/o alle regole della tecnica.

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Codice civile

Art. 1655
NOZIONE
L'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.

Art. 1656
SUBAPPALTO
L'appaltatore non può dare in subappalto l'esecuzione dell'opera o del servizio, se non è stato autorizzato dal committente.

Art. 1657
DETERMINAZIONE DEL CORRISPETTIVO
Se le parti non hanno determinato la misura del corrispettivo ne` hanno stabilito il modo di determinarla, essa è calcolata con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi; in mancanza, e` determinata dal giudice.

Art. 1658
FORNITURA DELLA MATERIA
La materia necessaria a compiere l'opera deve essere fornita dall'appaltatore, se non e` diversamente stabilito dalla convenzione o dagli usi.

Art. 1659
VARIAZIONI CONCORDATE DEL PROGETTO
1. L'appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell'opera se il committente non le ha autorizzate.
2. L'autorizzazione si deve provare per iscritto. 3. Anche quando le modificazioni sono state autorizzate, l'appaltatore, se il prezzo dell'intera opera e` stato determinato globalmente, non ha diritto a compenso per le variazioni o per le aggiunte, salvo diversa pattuizione.

Art. 1660
VARIAZIONI NECESSARIE DEL PROGETTO
1. Se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte e` necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo.
2. Se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un'equa indennità.
3. Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto ed e` tenuto a corrispondere un equo indennizzo.

Art. 1661
VARIAZIONI ORDINATE DAL COMMITTENTE
1. Il committente può apportare variazioni al progetto, purché il loro ammontare non superi il sesto del prezzo complessivo convenuto. L'appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti, anche se il prezzo dell'opera era stato determinato globalmente.
2. La disposizione del comma precedente non si applica quando le variazioni, pur essendo contenute nei limiti suddetti, importano notevoli modificazioni della natura dell'opera o dei quantitativi nelle singole categorie di lavori previste nel contratto per l'esecuzione dell'opera medesima.

Art. 1662
VERIFICA NEL CORSO DI ESECUZIONE DELL'OPERA
1. Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato.
2. Quando, nel corso dell'opera, si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d'arte, il committente può fissare un congruo termine entro il quale l'appaltatore si deve conformare a tali condizioni; trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.

Art. 1663
DENUNCIA DEI DIFETTI DELLA MATERIA
L'appaltatore e` tenuto a dare pronto avviso al committente dei difetti della materia da questo fornita, se si scoprono nel corso dell'opera e possono comprometterne la regolare esecuzione.

Art. 1664
ONEROSITA` O DIFFICOLTA` DELL'ESECUZIONE
Qualora per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d'opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo. La revisione può essere accordata solo per quella differenza che eccede il decimo. 2. Se nel corso dell'opera si manifestano difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche, idriche e simili, non previste dalle parti, che rendano notevolmente più onerosa la prestazione dell'appaltatore, questi ha diritto a un equo compenso.

Art. 1665
VERIFICA E PAGAMENTO DELL'OPERA
1. Il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l'opera compiuta.
2. La verifica deve essere fatta dal committente appena l'appaltatore lo mette in condizione di poterla eseguire.
3. Se, nonostante l'invito fattogli dall'appaltatore, il committente tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine, l'opera si considera accettata.
4. Se il committente riceve senza riserve la consegna dell'opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica.
5. Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l'opera e` accettata dal committente.

Art. 1666
VERIFICA E PAGAMENTO DI SINGOLE PARTITE
Se si tratta di opere da eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avvenga per le singole partite. In tal caso l'appaltatore può domandare il pagamento in proporzione dell'opera eseguita. 2. Il pagamento fa presumere l'accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti.

Art. 1667
DIFFORMITA` E VIZI DELL'OPERA
L'appaltatore e` tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non e` dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore. 2. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non e` necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. 3. L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.

Art. 1668
CONTENUTO DELLA GARANZIA PER DIFETTI DELL'OPERA
1. Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore. 2. Se pero` le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

Art. 1669
ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI
1. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore e` responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. 2. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Art. 1670
RESPONSABILITA` DEI SUBAPPALTATORI
1. L'appaltatore, per agire in regresso nei confronti dei subappaltatori, deve, sotto pena di decadenza, comunicare ad essi la denunzia entro sessanta giorni dal ricevimento.

Art. 1671
RECESSO UNILATERALE DAL CONTRATTO
1. Il committente può recedere dal contratto, anche se e` stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

Art. 1672
IMPOSSIBILITA` DI ESECUZIONE DELL'OPERA
1. Se il contratto si scioglie perchè l'esecuzione dell'opera e` divenuta impossibile in conseguenza di una causa non imputabile ad alcuna delle parti, il committente deve pagare la parte dell'opera già compiuta, nei limiti in cui e` per lui utile, in proporzione del prezzo pattuito per l'opera intera.

Art. 1673
PERIMENTO O DETERIORAMENTO DELLA COSA
1. Se, per causa non imputabile ad alcuna delle parti, l'opera perisce o e` deteriorata prima che sia accettata dal committente o prima che il committente sia in mora a verificarla, il perimento o il deterioramento e` a carico dell'appaltatore, qualora questi abbia fornito la materia. 2. Se la materia e` stata fornita in tutto o in parte dal committente, il perimento o il deterioramento dell'opera e` a suo carico per quanto riguarda la materia da lui fornita, e per il resto e` a carico dell'appaltatore.

Art. 1674
MORTE DELL'APPALTATORE
Il contratto di appalto non si scioglie per la morte dell'appaltatore, salvo che la considerazione della sua persona sia stata motivo determinante del contratto. Il committente può sempre recedere dal contratto, se gli eredi dell'appaltatore non danno affidamento per la buona esecuzione dell'opera o del servizio.

Art. 1675
DIRITTI E OBBLIGHI DEGLI EREDI DELL'APPALTATORE
1. Nel caso di scioglimento del contratto per morte dell'appaltatore, il committente e` tenuto a pagare agli eredi il valore delle opere eseguite, in ragione del prezzo pattuito, e a rimborsare le spese sostenute per l'esecuzione del rimanente, ma solo nei limiti in cui le opere eseguite e le spese sostenute gli sono utili. 2. Il committente ha diritto di domandare la consegna, verso una congrua indennità, dei materiali preparati e dei piani in via di esecuzione, salve le norme che proteggono le opere dell'ingegno.

Art. 1676
DIRITTI DEGLI AUSILIARI DELL'APPALTATORE VERSO IL COMMITTENTE
1. Coloro che, alle dipendenze dell'appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l'opera o per prestare il servizio possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto e` loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l'appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda.

Art. 1677.
PRESTAZIONE CONTINUATIVA O PERIODICA DI SERVIZI
Se l'appalto ha per oggetto prestazioni continuative o periodiche di servizi, si osservano, in quanto compatibili, le norme di questo capo e quelle relative al contratto di somministrazione.

Link
Leggi nazionali, leggi regionali e comunità europea

RECUPERO SOTTOTETTI IN LOMBARDIA
Con la L.R. n. 15 del 15 luglio 1996 è stato reso possibile il recupero dei sottotetti nell'intero territorio regionale.
Sono ammesse deroghe per quanto riguarda l'altezza utile dei locali, per cui in pratica molte soffitte prima praticamente inusufruibili e inusufruite, se non per il deposito di vecchi masserizie, sono suscettibili di essere trasformate in mansarde costituite da unità immobiliari indipendenti o da locali di pertinenza ed estensione delle unità immobiliari sottostanti.
Una delle condizioni imposte dalla L.R. riguarda la sagoma della copertura (cioè del tetto), che non deve essere modificata. In altri termini la volumetria delle nuove unità immobiliari (o porzioni di unità immobiliari) che venissero realizzate nel sottotetto non dovrà modificare la volumetria complessiva fisica dell'edificio. E' permessa però la modifica della copertura per la creazione di terrazzini in modo da consentire che le unità di nuova realizzazione possano essere aeroilluminate non solo da lucernari, ma anche da serramenti verticali. È consentito cioè sostituire in parte la copertura dell'edificio demolendo le parti inferiori delle falde (cioè le zone in cui l'altezza da pavimento dell'ultimo solaio al tetto è inferiore a quella utile) e risistemare la copertura che risulterà in parte a falde ed in parte piana.

ASPETTI URBANISTICO-EDILIZI
Per quanto riguarda la volumetria che viene così ad essere recuperata alla residenza, si deve rilevare che la stessa non era computata dal punto di vista urbanistico-edilizio in quanto la regolamentazione considerava la volumetria ai fini in discorso limitata alla quota dell'intradosso del solaio dell'ultimo piano.
Dunque la legge regionale indicata consente di apprestare nuove residenze utilizzando volumetrie in precedenza escluse sia per tal tipo di utilizzazione, sia anche dal computo volumetrico dell'edificio.

ALCUNI PROBLEMI PRATICI
Il piano sottotetto di un edificio condominiale può alternativamente essere:
1) di proprietà di un unico soggetto
2) di proprietà comune condominiale
3) suddiviso in piccole porzioni destinate a ripostigli, di proprietà esclusiva delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato o di parte di esso.
4) di proprietà di unità site al piano sottostante, talvolta in tutto o in parte sulla proiezione delle stesse.

I diritti del condominio sono diversi a seconda delle diverse fattispecie considerate e possono essere come segue precisati.
1) Nel caso in cui il sottotetto è di piena proprietà di un soggetto, questi, anche ai sensi dell'art. 1127 C.C., ha il diritto di utilizzarlo in base alla nuova normativa. Il recupero del sottotetto potrebbe essere realizzato anche senza il preventivo consenso dei condomini, essendo sufficiente la dimostrazione della proprietà dell'ultimo piano per essere legittimati a richiedere la concessione edificatoria (ex art. 4 L. 28.01.1977 n. 10). Tuttavia se il recupero del sottotetto può essere a tutti gli effetti, anche pratici, paragonabile alla sopraelevazione di un edificio, il proprietario del piano sottotetto dovrebbe indennizzare gli altri condomini proprietari delle unità site ai piani sottostanti con una somma pari al valore dell'area afferente la nuova costruzione realizzata, con deduzione del valore dell'area del sottotetto preesistente secondo la sua pregressa utilizzazione.
Tale indennità dovrebbe esser soggetta alla stessa suddivisione prevista dall'art. 1127 C.C. Il condizionale è d'obbligo in carenza di giurisprudenza costante sul punto (contra Cassazione Civile Sez. II 24 gennaio 1983 n. 680, in questo senso Cassazione Civile Sez. II 9 gennaio 1993 n. 146). Tuttavia va rilevato che in tali sentenze non vi è cenno al problema dell'incremento del valore dell'area di sedime.
2) Se, invece, il sottotetto è di proprietà condominiale, è chiaro che occorrerà una delibera assembleare per poter sfruttare il sottotetto stesso e realizzare nuove unità immobiliari, ma in tal caso il vantaggio che deriverà dalla costruzione (e successiva eventuale alienazione) delle nuove unità andrà a beneficio dell'intero condominio pro-quota millesimale.
3) Se il sottotetto è suddiviso in ripostigli di proprietà esclusiva delle unità immobiliari sottostanti il problema è praticamente analogo al caso precedente, in quanto non sarà in pratica possibile realizzare il recupero del sottotetto se non con l'accordo di tutto il condominio. Anche in questo caso si dovrà procedere mediante delibera assembleare e successivo appalto dei lavori, ripartizione dei costi, ecc. salvo che il condominio non voglia alienare ad un terzo operatore l'intero sottotetto, nel qual caso verrebbe automaticamente ad apprendere l'incremento del valore dell'area che la nuova normativa ha determinato. L'ultimo caso prima evidenziato è forse quello di maggiore interesse dal punto di vista pratico.
4) Se il proprietario dell'ultimo piano è anche proprietario di una porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento ed è quindi possibile collegare lo spazio sottotetto con il piano sottostante, mediante una scala interna, recuperando all'abitazione anche lo spazio della ex soffitta, non sarà sufficiente ottenere la concessione edilizia (che viene rilasciata "salvi i diritti dei terzi"), ma sarà anche necessario avere il preventivo assenso del condominio, per quanto riguarda l'eventuale modifica radicale del tetto. Inoltre, per le ragioni prima esposte, il proprietario costruttore dovrebbe indennizzare gli altri condomini secondo la normativa di cui all'art. 1127 del valore corrispondente all'incidenza dell'area riguardante l'unità di nuova realizzazione.
Secondo la normativa di cui all'articolo richiamato dovrebbe cioè "corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare (in questo caso il tetto) di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare".Con la costruzione di unità abitative nel sottotetto si viene a modificare il valore dell'intero edificio e conseguentemente devono essere modificati ed adeguati i millesimi di proprietà, nonché quelli di gestione del condominio. Si tratta di incombenza imprescindibile che dovrebbe essere contenuta nel verbale dell'assemblea condominiale che approva il recupero del sottotetto. Non sembra rilevante la circostanza che le nuove unità vengano riscaldate con impianti autonomi perché tutti i servizi dell'edificio vanno estesi alle unità di nuova realizzazione. Anche i servizi di illuminazione scale, portierato, ascensore, acqua, pulizia, immondizie, ecc. vengono ad essere modificati dalla presenza delle nuove entità.
Rimangono aperte alcune questioni secondarie, ad esempio l'interesse dei proprietari degli ultimi piani degli edifici che in precedenza avevano al livello sovrastante una semplice soffitta, pochissimo frequentata e quindi molto tranquilla che si vedono realizzare un nuovo piano ad abitazione con le conseguenze relative alla presenza di persone al piano superiore. Si tratta di interessi legittimi che però non sembra siano tutelati dalla normativa in essere.